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Comment recouvrer des loyers impayés ?

Publié le : 22/11/2018 22 novembre nov. 11 2018
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En prévention du risque de non-paiement de loyers il est utile d’obtenir une caution solvable . 

Il est également judicieux de prévoir une garantie auprès d’un assureur qui porte sur le recouvrement des loyers impayés ainsi également que les frais d’huissier, frais de justice. Il est judicieux d’agir rapidement afin d’éviter une aggravation de la dette.

L’action a pour objet de recouvrer les loyers impayés.

Il convient dans un premier temps de déterminer précisément le montant des loyers impayés ainsi que les sommes accessoires. Un décompte historique doit être établi comprenant le loyer et les charges .

Afin d’exercer une pression suffisante  sur le locataire , le bailleur peut également demander  la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement de loyers.

Il est toujours utile de prévoir dans les termes du contrat de bail une clause résolutoire sanctionnant le défaut de paiement des loyers et des charges. Cette clause est notamment proposée dans le contrat de bail type, établi par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015).

Lorsque les parties ont expressément prévu dans le contrat de bail une clause résolutoire sanctionnant le défaut de paiement des loyers et des charges par la rupture automatique du contrat et sans possibilité d’appréciation de son opportunité, la procédure sera plus aisée ; notamment et surtout, l’acquisition de la clause résolutoire pourra être constatée par le juge des référés, ce qui apparaît comme un gain de temps appréciable.

Il faut signifier au préalable un commandement de payer les loyers.

A défaut de règlement dans les deux mois le bail sera automatiquement résilié mais il faudra le faire constater par le juge des référés.

La durée de la prescription pour le recouvrement des loyers impayés est de 3 ans, lorsque la dette locative est postérieure au 27 mars 2014.

Pour les dettes locatives antérieures à cette date, on applique l’ancien délai de prescription de 5 ans.

La citation en justice, même en référé, un commandement ou une saisie, signifiés à celui qu’on veut empêcher de prescrire, interrompent la prescription ainsi que les délais pour agir (C. civ. 2241).

La prescription est également interrompue par la reconnaissance de la dette par le débiteur (C. civ. 2240).En cas de surendettement, le preneur pourra solliciter la prise en compte de ses dettes de loyers qui sont des dettes civiles s’il entend engager une procédure de surendettement.

Il est à noter que les créances des bailleurs seront réglées prioritairement aux créances des établissements de crédit et aux crédits visés aux articles L. 311-1 et suivants du Code de la consommation (C. consom., art. L. 333-1-1, abrogé par l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016 venant réformer la partie législative du Code de la consommation, et qui devient l’article L. 711-6 du même code au 1er juillet 2016).

La clause résolutoire sera suspendue dans le seul cas où la décision de recevabilité du dossier du débiteur par la commission de surendettement intervient pendant le délai de 2 mois suivant le commandement de payer. En revanche, une telle décision ne fait pas obstacle à l’obtention par le créancier d’un titre dont l’exécution sera différée pendant la durée du plan.
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