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La contestation d’ une assemblée générale de copropriété pour les nuls

Publié le : 20/11/2018 20 novembre nov. 11 2018
Droit immobilier / Copropriété

Les décisions du syndicat d’une copropriété  sont prises en assemblée générale. Ces assemblées sont soumises à des règles strictes  de forme et de fond,  La règlementation est d’ordre public . La violation de ces règles peut amener la nullité de ces assemblées . Le recours doit  être fait en justice et celui-ci est également soumis à des règles de fond et de forme strictes.

Les conditions du recours sont fixés par les articles 18 du décret n° 67– 223 du 17 mars 1967 et 42 de la de la loi sur la copropriété de 1965 :
 
  • la décision doit avoir été votée par l'assemblée générale ;
  • le copropriétaire qui exerce l'action doit être "opposant ou défaillant" ;
  • l'action doit être introduite dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal contenant la décision incriminée.
1 ) La décision  susceptible d’annulation est la « délibération explicite, sanctionnée par un vote » ou encore la « disposition adoptée par l’assemblée générale qui revêt une efficacité juridique la distinguant de mesures préparatoires ou de résolutions de principe « . Il faut une véritable décision .

 Un rappel du règlement de copropriété   , l’émission d’un avis ou d’un vœu ne sont pas des décisions et ne sont pas susceptibles de recours . Il faut donc vérifier qu’il y a une véritable décision afin d’apprécier l’opportunité de celui-ci. La question sera alors de savoir  si la résolution est susceptible ou non de produire des effets juridiques.

2 ) L’action est ouverte exclusivement aux copropriétaires, jamais aux tiers.
Parmi les copropriétaires, seuls les absents à l’assemblée ou les opposants à la résolution peuvent agir . Il faut donc être copropriétaire, et en justifier par la production de son titre.

Si l’opposant et une société  son  représentant doit avoir le pouvoir de d’attaquer la décision tiré des statuts ou d’une décision de l’assemblée générale .

En cas d’ indivision :  les indivisaires doivent agir ensemble à moins qu’ils ne soient représentés par l’un d’eux .

L’usufruitier peut agir seul pour tout ce qui ne concerne pas la propriété c’est à dire notamment les gros travaux de l’article 666 du code civil.

Il faut également savoir que c’est celui qui était propriétaire au jour de l’assemblée générale qui a qualité pour en poursuivre l’annulation .
            
3 ) Il faut ensuite être opposant ou défaillant.

Il appartient à celui qui se prétend opposant de le prouver

En cas  indivision entre époux pouvant être représentée à l’assemblée générale en vertu d’un mandat tacite  l’autre époux n’a pas la qualité d’absent et ne peut donc contester que les résolutions contre lesquelles l’époux mandataire a voté .

Si le copropriétaire quitte la réunion, il est ensuite considéré comme absent si cela est mentionné sur la feuille de présence .

Il faut que le mandataire se soit opposé à la décision pour que le copropriétaire représenté puisse agir

4 ) Le délai pour agir est de deux mois. Ce délai court à compter de la notification du procès-verbal, laquelle notification doit elle-même intervenir dans les deux mois de l’assemblée générale.  Le non-respect de ce dernier délai n’est pas cause de nullité de l’assemblée.

La seule façon d’interrompre ce délai est une assignation devant le tribunal.

La décision de l’assemblée sera défifinitive dans le délai de 2 mois à compter de la réception de l’assemblée par lettre recommandée avec accusé de réception .

Un exception peut cependant être évoquée : une décision ayant pour effet d’introduire dans le règlement une clause réputée non écrite pourra être remise en cause après le délai de deux mois .

Avant d’engager la procédure il est nécessaire de savoir :
 
  • que le ministère d’avocat est obligatoire ;
  • que l’action doit être dirigée contre le syndicat pris en la personne de son syndic
  • et surtout que l’action ne suspend pas l’exécution des décisions de l’assemblée, qui restent opposables aux copropriétaires tant qu’elles n’ont pas été annulées.
Il sera également nécessaire de s’interroger sur l’opportunité de la procédure en nullité afin de définir exactement ce que l’on peut raisonnablement en attendre afin d’éviter une procédure inutile.
 
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